Het wetsvoorstel huurliberalisatie van de voorgangster en partijgenote van Winsemius, Sybilla Dekker, wordt ingetrokken door het nieuwe kabinet. Dit lelijke doornenkroontje op twintig jaar privatisering van de woningmarkt haalt de eindstreep niet. Ook bij de nieuwe coalitie is het besef doorgedrongen dat volkshuisvesting niet in z'n geheel aan de markt overgelaten kan worden. De Woonbond en een veelheid van lokale huurdersorganisaties kunnen dit succes bijzetten in hun prijzenkast, want het is vooral door hun verzet dat de wet nu geschrapt wordt.

Gesubsidieerde markt
Het idee van Dekker en het vorige kabinet dat de woningmarkt een geliberaliseerde markt moet zijn waarin vraag en aanbod als vanzelf op elkaar afgestemd worden is destructief voor de volkshuisvesting en bovendien nog meer een idee-fixe dan andere zogenaamde vrije markten.
Op de eerste plaats gaat het om een zwaar gesubsidieerde markt. In 2005 werd 11,7 miljard euro uitgegeven aan hypotheekrente aftrek en 1,7 miljard aan huursubsidie. De koopsubsidie, in combinatie met een blijvend lage rente, leidde in de jaren negentig tot een enorme toename van het aantal koopwoningen ten opzichte van het aantal huurwoningen. Op dit moment bestaat zo'n 55 procent van de totale woningvoorraad in Nederland (6,9 miljoen woningen) uit koopwoningen, tegenover 35 procent sociale huurwoningen. De rest is particuliere huur. In de jaren zeventig was het aandeel koopwoningen nog maar 35 procent.
Vanaf het begin van deze eeuw raakt de koopmarkt in toenemende mate op slot voor nieuwkomers. Juist de royale aftrek mogelijkheid zorgt in een situatie waarin sowieso al een tekort is aan beschikbare woningen voor explosieve prijsopdrijving. Een belangrijk deel van de 11,7 miljard verdwijnt in feite linea recta in de zakken van banken, vastgoed eigenaren en projectontwikkelaars. Veel gemeentes proberen het probleem voor starters op de huizenmarkt aan te pakken door het verstrekken van goedkope leningen. Maar zelfs de Nederlandse Vereniging van Banken stelt dat dit alleen maar leidt tot nog hogere prijzen.

Tekort aan woningen
Het werkelijke probleem, een tekort aan beschikbare en betaalbare woningen, kan binnen het bestaande beleid en marktverhoudingen niet opgelost worden. Het nieuwe kabinet zet in op een verhoging van de nieuwbouwproductie van 75.000 nu, naar 80 – 100.000 nieuwe woningen per jaar. Het is zeer de vraag of die aantallen gehaald zullen worden. Het tekort zal bovendien zeker blijven bestaan als de voorgenomen sloopplannen (8% van de totale voorraad aan sociale woningbouw) doorgezet worden.
Ook hier werkt de markt van geen kanten volgens het liberale idee van vraag en aanbod. De nieuwbouwproductie kan onmogelijk voldoen aan de toegenomen vraag omdat aan alles gebrek is: Gebrek aan ruimte, zowel fysiek (grond) als milieuruimte, een steeds groeiend gebrek aan bouwvakkers. En een tekort aan kapitaal om juist de goedkopere en bereikbare woningen te bouwen die nodig zijn. Dat laatste tekort maakt het disfunctioneren van de markt nog schrijnender. De miljarden die op de plank liggen bij corporaties en andere investeerders worden niet ingezet voor de bouw van goedkopere woningen omdat daarbij onvoldoende rendement te behalen is.

Corporaties
De belangrijkste bedoeling van het 140 wijken verhaal van Winsemius was om de rijke corporaties ertoe te bewegen hun ongebruikte miljarden vermogen te investeren. Het nieuwe kabinet neemt die inzet over en wil vooral dat corporaties investeren in energie-efficiency van hun woningen zodat het totaal aan woonlasten voor huurders binnen de perken blijft. Als de corporaties daartoe niet bereid zijn, wil het kabinet hen daartoe dwingen.
Het kabinet en zelfs VVD-er Winsemius geven hiermee impliciet toe dat de verzelfstandiging van de woningcorporaties twintig jaar geleden eerder tot meer problemen dan tot oplossingen heeft geleid. Al eerder constateerde de commissie Schilder, door het ministerie van VROM ingesteld om het toezicht op de corporaties te onderzoeken, al dat veel corporaties hun sociale taak bewust negeren en te veel goedkope woningen afstoten. Dat onderzoek bevestigde het beeld dat de corporaties in Nederland meer en meer zijn gaan functioneren als projectontwikkelaars, met verrijking aan de top en vooral bezig met het verbeteren van de eigen financiele positie.
Als antwoord op alle kritiek en om onder de dreiging van dwang uit te komen, reageerde Aedes, de koepelorganisatie van corporaties, in januari met het 'Antwoord aan de samenleving'. Daarin wordt aangekondigd dat de corporaties de komende twee jaar 600 miljoen euro per jaar willen vrijmaken voor de woonlasten van huurders met de laagste inkomens, gaan investeren in de 140 wijken, de komende vier jaar 160.000 nieuwe woningen willen bouwen en bovendien het gasverbruik in hun woningen in de komende tien jaar met twintig procent gaan terugbrengen. Enkele grote corporaties, waaronder Vestia, hebben al laten weten dat zij aan verlaging van de huur voor de laagste inkomens niet zullen meewerken omdat ze vinden dat corporaties niet aan inkomenspolitiek moeten doen. De Woonbond is bang dat corporaties de 600 miljoen zullen doorberekenen aan huurders die niet onder de huurtoeslagregeling vallen en stelt dat het veel beter is om de huurverhogingen te beperken tot maximaal de inflatie.
Intussen gaat de fusiegolf van woningbouwcorporaties gewoon door en weigerde het vorige kabinet een motie van de tweede kamer om de vorming van mega-corporaties te voorkomen uit te voeren. De positie van de huurders tegenover hun huisbaas wordt hierdoor zwakker en de maatschappelijke controle door gemeentes moeilijker. Mega corporaties hebben een mega-overhead, betalen mega-salarissen aan hun directeuren, en zijn vooral geïnteresseerd in mega-lomane projecten, constateert Paulus Jansen, de nieuwe woordvoerder huisvesting van de SP fractie in de tweede kamer.

Woonquote
Een betaalbaar huis kopen is voor starters, zeker in de Randstad, nagenoeg onmogelijk geworden. Op een bereikbare huurwoning moet je in de grote steden gemiddeld vijf tot tien jaar wachten. Over het feit dat mensen met een lager inkomen steeds moeilijker een wonen vinden is eigenlijk iedereen in huisvestingsland het wel over eens. Het vorige kabinet wilde dit probleem oplossen door het zogenaamde 'scheefwonen' tegen te gaan. Mensen met een wat beter inkomen houden in die visie goedkope woningen bezet en moeten verleid of gedwongen worden door te stromen naar een duurdere woning. Nog los van het feit dat dit wel een heel verknipt idee oplevert van de keuzes die mensen willen en kunnen maken op een zogenaamde vrij markt – wie is ooit op het idee gekomen om welgestelden die op de kleintjes passen te verbieden om boodschappen te doen bij de Aldi - houdt die visie op geen enkele manier rekening met de voor bijna iedereen enorm gestegen woonlasten. Van 1990 tot 2005 steeg de huurquote – het percentage kale huur ten opzichte van het inkomen van een huishouden - van 19,5 naar 25 procent. En de woonquote – de totale woonlasten minus huursubsidie ten opzichte van datzelfde inkomen - van huurders steeg tot bijna 34 procent. Het is niet voor niets dat mensen die volgens de doelgroep definities van de overheid en corporaties zouden moeten doorstromen er vaak voor kiezen om in hun goedkopere woning te blijven. Goedkoop is niet echt goedkoop meer en de volgende stap op de woonladder is meteen een hele grote.

De waarde van het bestaande
Het opvoeren van de nieuwbouwproductie om het tekort aan goede en betaalbare woningen op te lossen is maar zeer beperkt mogelijk. De Delftse professor André Thomsen pleit al jaren voor een huisvestingsbeleid dat niet uitgaat van nadruk op sloop en nieuwbouw, maar op behoud en renoveren van de bestaande woningen. In 'De waarde van het bestaande' rekent Thompsen voor dat de productie inmiddels gedaald is tot één procent van de bestaande voorraad en dat het zeer onwaarschijnlijk is dat dit percentage aanzienlijk verhoogd kan worden. Om de bestaande voorraad in zijn geheel te vervangen zou daar twee tot vierhonderd jaar voor nodig zijn, terwijl het grootste deel van de vouw en corporatiewereld nu uitgaat van een gemiddelde levensduur van een woning van hooguit vijftig jaar. Thomsen: “In verhouding tot de voorraad wordt de betekenis van de nieuwbouwproductie marginaal. De woonwijk van de toekomst staat er in feite al.”
Het is ook niet toevallig dat acties van huurders en bewonersorganisaties – naast strijd tegen hogere woonlasten en bezuinigingen op de huurtoeslag - de afgelopen jaren vooral gericht waren tegen grootschalige sloopprojecten. Vooral sociale huurwoningen zijn onder de sloophamer gevallen en corporaties zijn van plan om de komende jaren het slooptempo met een factor drie op te voeren. Thomsen heeft ook de sloop motieven van corporatie en gemeentes onderzocht: 'Naast verkoop is sloop een middel om van een overmaat aan goedkope, minder gewilde sociale huurwoningen af te komen. Ook spelen niet-rationele invloeden als persoonlijke voorkeuren, bestuurscultuur, vooroordelen en verborgen agenda's een belangrijke rol. In de categorie vooroordelen hoor ik elke keer weer zeggen dat nieuwbouw beter en goedkoper is. Feit is echter dat met renovatie en hergebruik voortreffelijke resultaten te behalen zijn die de vergelijking met nieuwbouw glansrijk kunnen doorstaan. Verborgen agenda's spelen vaak een bepalende rol. Gemeenten hebben belang bij sloop als de infrastructuur van oudere buurten aan vervanging toe is: bij nieuwbouw worden de kosten daarvan in de grondkosten verdisconteerd, bij levensduurverlenging moet de gemeente het uit eigen zak betalen. Sloop is ook een simpele manier van spreiding van kansarme bewoners. Het benutten van de grondwaarde van mooie locaties komt als sloopmotief vaak voor en lijkt in de koopsector zelfs de belangrijkste reden voor sloop te zijn.'

Zeggenschap huurders
De woningbouwcorporaties staan aan van alle kanten onder druk om minstens een deel van de vele miljarden aan ongebruikt vermogen te investeren. Ze doen hun best om het geschonden sociale gezicht op te poetsen, maar negeren dat die miljarden opgebracht zijn door de huurders. Om niet alleen dat geld beschikbaar te krijgen, maar ook te kunnen gebruiken voor volkshuisvesting in plaats van projectontwikkeling, moet de private macht van de corporaties gebroken worden. Dat kan het beste door de zeggenschap over de buurt en de voorraad aan sociale woningen in de wijk daar te leggen waar die thuishoort: bij bewoners en hun organisaties.
In acties van bewonersgroepen en huurdersorganisaties is die discussie een steeds belangrijker onderdeel: wie heeft het voor het zeggen in de wijk?